8 Luglio 2024
La Provincia
Carlo Lottieri
Direttore del dipartimento di Teoria politica
Argomenti / Diritto e Regolamentazione
Dal 2008 i valori medi delle abitazioni sono in forte calo: a causa della tassazione e ora anche dagli interventi che saranno imposti dalla direttiva europea detta “casa green”. Negli ultimi quattro anni c’è stata un’inversione di tendenza, ma è legata essenzialmente all’inflazione. Entro questo quadro generale abbiamo però un’eccezione lombarda, dato che i prezzi degli immobili sono da tempo in notevole crescita a Milano, a Como e in altre aree vicine, come le province di Lecco e Sondrio.
Prezzi impazziti
Nella Lombardia settentrionale l’impennata dei prezzi è particolarmente evidente nel mercato degli affitti. È difficilissimo trovare un’abitazione in locazione e i prezzi sono schizzati alle stelle, con la conseguenza che per una coppia – ad esempio – è arduo costruire una propria vita se i genitori non dispongono di un immobile o non si è disposti ad acquistarlo, anche ricorrendo a un mutuo.
Le cause di quanto è avvenuto non sono difficili a spiegarsi. Milano e la Lombardia, infatti, sono sempre più attrattivi: tanto sul piano turistico quanto su quello lavorativo. Specie a partire dall’Expo, anche se l’Italia nel suo insieme continua a segnare il passo, non si può dire lo stesso per Milano e per altre aree che gravitano attorno al capoluogo. Riprendendo un’immagine usata da Nassim Taleb anche in riferimento alla Svizzera, si può allora dire che Milano è “anti-fragile”, il che significa che non soltanto cresce quanto il quadro economico generale migliora, ma in grado di farlo anche entro una recessione. D’altro canto, dove può andare un italiano che non intenda lasciare il Paese se vuole trovare un lavoro e farsi un futuro? Questo aiuta a comprendere come i valori immobiliari di una parte significativa della Lombardia siano in aumento proprio mentre l’Italia declina.
Per evitare le conseguenze più gravi di questa situazione qualcosa si può fare. Per adottare le giuste contromisure, però, è innanzi tutto necessario guardare in faccia la realtà; ed essa ci dice che in una società ad alta mobilità quale è l’attuale (anche grazie allo sviluppo impetuoso del volo aereo) è davvero impossibile sbarrare la strada a quell’afflusso di turisti ad alto reddito che sono interessati a comprare un villa sul Lario o vogliono passare tre giorni a Milano per andare alla Scala e fare shopping in via Montenapoleone. Questo spinge molti proprietari a locare i propri immobili grazie a Airbnb e Booking, dato che così possono avere ritorni significativi.
È ovvio che se il quadro normativo fosse semplificato, le cose andrebbero meglio. Al riguardo quanto è stato annunciato dal ministro Matteo Salvini si muove nella giusta direzione, perché è assurdo che sia tanto oneroso (in tempo e denaro) ottenere l’abitabilità di quello che fu un negozio oppure un laboratorio. Per giunta, i proprietari sono spesso in balia di uffici tecnici che non di rado adottano criteri del tutto arbitrari. Se fosse avviata una vera liberalizzazione, il numero degli immobili disponibili aumenterebbe e questo porterebbe a una riduzione dei canoni di locazione.
Vincoli controproducenti
C’è poi la necessità di restituire autonomia negoziale a chi offre e a chi domanda un’abitazione in affitto. Se ho un figlio di vent’anni e ipotizzo che tra cinque anni egli potrebbe essere interessato a vivere in una casa di mia proprietà, in presenza di contratti definiti per legge (quattro anni più altri quattro anni) non metterò quel bene sul mercato ordinario. Al massimo, se voglio ricavarne qualcosa, punterò sugli affitti brevi. Eliminare le regole che intralciano il mercato delle locazioni, alla fine, aiuterebbe proprio chi oggi non trova casa.
C’è poi il capitolo delle case possedute dalla Regione e dai comuni. Migliaia di appartamenti destinati alle famiglie più povere sono infatti gestiti male: sono assegnati secondo liste di merito discutibili e non vanno a chi ne avrebbe più bisogno; hanno alti indici di morosità; sono oggetto di una manutenzione che lascia a desiderare; tendono a generare autentici ghetti, poiché portano a vivere assieme persone con questo o quel disagio. Sarebbe allora sensato vendere queste abitazioni, ciò che aiuterebbe a moderare i prezzi, e con il ricavato introdurre un aiuto monetario al posto di quello in natura (la casa). In tal modo le graduatorie potrebbero essere annuali o biennali: così da aiutare ogni volta chi ha veramente bisogno, e non chi aveva i titoli per l’aiuto vent’anni fa e ora continuare a beneficiarne.
Va incoraggiato pure il piano detto “salva casa”, che intende sanare molte irregolarità di minuscole dimensioni. In questi anni tanti giovani non hanno potuto acquistare un’abitazione perché il perito inviato dalla banca erogatrice del mutuo ha riscontrato un’irregolarità una qualche difformità trai documenti catastali e lo stato di fatto. In quel modo, per il proprietario la sola possibilità di riuscire a vendere consisteva nel trovare un acquirente che non avesse bisogno di un finanziamento.
Ristrutturazioni e permessi
Voltare pagina è quindi urgente, anche perché in Europa ci sono vari Paesi-la Germania, tra gli altri – in cui ogni intervento interno (che non riguardi la facciata o la stabilità del palazzo) può essere realizzato senza autorizzazione senza oneri per il proprietario. Se fosse così pure in Italia l’intero settore immobiliare verrebbe sgravato da quello che oggi è un peso rilevante e questo, com’è facile comprendere, avrebbe effetti positivi per tutti.
In conclusione, è certo necessario essere consapevoli che se Milano è la capitale mondiale della moda del design, e se la bellezza del lago di Como continua a godere della sponsorizzazione di George Clooney e altre star internazionali, il flusso dei visitatori difficilmente potrà interrompersi. Di conseguenza molte case continueranno a essere vendute e affittate a quei turisti che, non va dimenticato, finanziano una parte significativa dell’economia locale. Al tempo stesso, con regole più razionali e maggiormente rispettose della proprietà privata e della libera iniziativa, altre abitazioni potrebbero essere costruite, ristrutturate e/o messe adisposizione di quanti sono interessati a locazioni ordinarie (non turistiche).
Per troppo tempo s’è pensato che le norme del “rent control”, e quindi una fitta regolazione del mercato degli affitti, aiutassero coloro che cercano casa. La realtà che abbiamo dinanzi agli occhi deve indurci a prendere atto che vi sono leggi della vita economica e sociale che non si possono ignorare se non vi vuole pagare, alla fine, un prezzo davvero alto.
